Gminy i inne organy samorządowe mogą przejąć część prywatnej nieruchomości na cele publiczne, w tym pod budowę drogi. Takie działanie obwarowane jest przepisami prawa, a właściciele mają określone możliwości sprzeciwu i ubiegania się o odszkodowanie.
Podstawą prawną przejęcia prywatnej nieruchomości na cele publiczne, takie jak budowa lub poszerzenie drogi, jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Kluczowy jest rozdział 6 tej ustawy, który reguluje tzw. wywłaszczenie nieruchomości.
Na czym polega wywłaszczenie?
Wywłaszczenie polega na przymusowym pozbawieniu w całości lub części prawa własności, lub innego prawa do nieruchomości na cele publiczne. Aby można było zrealizować wywłaszczenie z nieruchomości, konieczne jest spełnienie trzech podstawowych warunków:
-
inwestycja musi być realizowana na cele publiczne, takie jak np. budowa drogi, chodnika, ronda, drogi rowerowej itp.;
-
nie ma możliwości nabycia potrzebnych gruntów na drodze umowy – właściciel nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości na warunkach zaproponowanych przez gminę w trakcie negocjacji;
-
decyzja administracyjna o wywłaszczeniu musi być wydana przez starostę lub wojewodę w zależności od rodzaju inwestycji.
Wywłaszczenie może zostać przeprowadzone również w przypadku planów realizacji innych inwestycji na cele publiczne. Oprócz budowy dróg może być to również budowa linii energetycznych, gazociągów czy urządzeń melioracyjnych, a także budowa obiektów użyteczności publicznej np. szkół lub szpitali. Nie należy mylić wywłaszczenia z pojęciem drogi koniecznej.
Podział nieruchomości przed wywłaszczeniem
Przed przejęciem gruntu pod budowę domu często przeprowadzony zostaje podział geodezyjny. Realizowany jest on w toku sporządzania lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) albo w procesie wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli z MPZP wynika, że przez działkę ma przebiegać droga publiczna, część działki może zostać z mocy prawa przejęta przez gminę, jeśli zostanie wydana decyzja o jej podziale. W takim przypadku gmina nie musi płacić za całość gruntu, jeśli podział jest dokonywany na wniosek właściciela (np. przy okazji podziału działki na mniejsze pod zabudowę).
Jeśli jednak to gmina dokonuje przejęcia działki w całości lub części bez zgody właściciela, mówimy o klasycznym wywłaszczeniu, które musi być zrekompensowane.
Czy właściciel może się sprzeciwić wywłaszczeniu?
Właściciel może wnieść sprzeciw do decyzji o jego wywłaszczeniu, ale tylko w określonych przypadkach. Sprzeciw może dotyczyć:
-
celowości inwestycji – właściciel może wykazać, że planowana droga nie ma charakteru celu publicznego;
-
procedury – właściciel nieruchomości może wnieść sprzeciw np. w przypadku brak próby negocjacji warunków sprzedaży gruntu przez gminę, niewłaściwe zawiadomienia, błędne oznaczenie działki;
-
odszkodowania – sprzeciw może również dotyczyć wyceny nieruchomości, która w ocenie jej właściciela została zaniżona.
Sprzeciw należy składać na etapie postępowania administracyjnego. Można wnieść uwagi i zastrzeżenia do projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o lokalizacji drogi. Można także odwołać się od decyzji o wywłaszczeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), a później do sądu administracyjnego.
Jeśli decyzja o wywłaszczeniu stanie się prawomocna, właściciel musi oddać nieruchomość, a sprzeciw ogranicza się wtedy jedynie do walki o należne odszkodowanie.
W jaki sposób ustalana jest rekompensata za wywłaszczoną działkę?
W przypadku wywłaszczenia właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości równej wartości rynkowej przejętej nieruchomości lub jej części. Wyceny dokonuje uprawniony do tego rzeczoznawca majątkowy, który bierze pod uwagę m.in.: lokalizację działki, jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do infrastruktury. Wycena jest realizowana na podstawie aktualnych cen gruntów o podobnych parametrach w najbliższych okolicach.
Odszkodowanie może być powiększone o 5 – 10 proc. w sytuacji, gdy właściciel odda grunt dobrowolnie lub współpracuje z gminą na etapie postępowania. Jeśli działka była użytkowana rolniczo, właściciel może domagać się dodatkowych kosztów związanych z utraconym plonem czy utrudnioną działalnością.
Wywłaszczenie może nastąpić tylko po przyznaniu odszkodowania, co w praktyce oznacza, że najpierw wydaje się decyzję o wywłaszczeniu, potem w osobnej decyzji zostaje określona wysokość odszkodowania, co daje właścicielowi możliwość odwołania się od tej decyzji.
W szczególnych przypadkach np. w trakcie realizacji pilnych inwestycji gmina może złożyć wniosek o natychmiastowe zajęcie nieruchomości. Procedura taka jest realizowana za zgodą wojewody jeszcze przed wypłatą odszkodowania.
Częstym problemem po przejęciu części gruntu jest utrata wartości pozostałej części działki. Sytuacja taka może mieć miejsce np. gdy gmina zabierze pas gruntu wzdłuż całej działki, który będzie przeznaczony pod budowę drogi. Pomniejszona parcela może nie nadawać się już pod budowę domu lub realizację innego przedsięwzięcia. W takim przypadku właściciel może wystąpić o dodatkowe odszkodowanie za spadek wartości pozostałej części działki lub wnioskować o odkupienie całej nieruchomości, jeśli pozostałość nie może być racjonalnie wykorzystana.
Jak wygląda procedura wywłaszczenia?
Przejęcie prywatnego gruntu w celu realizacji inwestycji na cele publiczne zaczyna się od planowania. Na tym etapie projektowany obiekt musi zostać ujęty w MPZP. Kolejnym krokiem jest wskazanie działek niezbędnych do realizacji przedsięwzięcia, które będą podlegać wywłaszczeniu.
Zgodnie z obowiązującymi regulacjami gmina zobowiązana jest do przeprowadzenia negocjacji z właścicielem gruntu, w których podejmie próbę dobrowolnej odsprzedaży nieruchomości. W przypadku braku zgody szykowany jest wniosek, który trafia do starosty. Ten wydaje decyzję o wywłaszczeniu i przekazaniu własności gminie.
W międzyczasie do rzeczoznawcy majątkowego trafia zlecenie wykonania wyceny gruntu. Na jej podstawie wydawana jest decyzja dotycząca wysokości przyznanej rekompensaty. W przypadku braku odwołania ze strony właściciela nieruchomości, wypłacane jest odszkodowanie i przenoszone prawo własności gruntu na gminę.
Czy można zapobiec wywłaszczeniu?
Właściciel może próbować zapobiec przejęciu działki, uczestnicząc w konsultacjach społecznych i wnosząc uwagi na etapie projektowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Warto przy tym skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika.
Na późniejszym etapie prac nad realizacją inwestycji uniknięcie wywłaszczenia będzie trudne, dlatego wiele osób decyduje się na odsprzedanie działki gminie, jeśli tylko na etapie negocjacji zostaną ustalone korzystne warunki.
W skrajnych przypadkach można dochodzić swoich praw w sądzie. Jednak jest to droga czasochłonna i nie zawsze skuteczna.
Artykuł sponsorowany
